売却を検討する上で一番気になることはいくらで売れるかということですね。
でもその前に、差し引かれる額、
つまりローンの残債額と仲介手数料など諸費用を確認しておく必要があります。
それから、仲介業者を呼んで査定を依頼する前に、
売り出し価格の決まり方や、媒介契約（売却業依頼）の種類と特徴を理解しておくと交渉がスムーズになります。
ローンの残債額と仲介手数料など諸費用
ローンの残債額
ローンの残債額は10円、100円の単位まで気にするとややこしいので、
端数切り上げ10万円単位で把握しておきましょう。
新築物件は建物に対して消費税がかかるので細かな販売価格になりますが、
中古物件の取引は10万円単位が普通です。
ローンの一括返済手数料
1万円～3万円程度必要になります。
抵当権抹消費用
司法書士さんの手数料も含めて、1万円～2万円程度必要になります。
仲介手数料
［売却価格の3％］＋6万円+消費税。
これは法令で定められている上限ですが、ほとんどの不動産会社では定価としています。
消費税は売却価格ではなく、仲介手数料に対して課税されます。
契約書の収入印紙代
売却価格に対して金額が変わります。
- 1,000万円超～5,000万円以下 15,000円
- 5000万円超～5億円以下 45,000円
- 1億円超～5億円以下 80,000円
媒介契約（売却業依頼）の種類と特徴
売却業務の依頼は、仲介業者と媒介契約を結ぶことで成立します。
媒介契約は3つの種類があります。
- 専属専任媒介契約
他社との重複不可。自己売却も不可。 - 専任媒介契約
他社との重複不可。自己売却は可。 - 一般媒介契約
他社との重複可。自己売却も可。
ここで重要なのは他社に重複して依頼できるかどうか。
売主さん側からすれば、そういった制約のない「一般媒介契約」が有利です。
「専属専任」と「専任」の違いは、自己売却の可不可。
業界と無縁の一般の方に自己売却は関係なさそうですが、
新築物件に買い替える場合、販売会社が売却物件を買い取ってくれるケースがあり、
これも自己売却に該当します。
つまり、そういったケースでも仲介業者を通す義務があり、仲介手数料が発生します。
「専属専任」や「専任」は売主さんの制約がある分、
仲介業者には状況報告などの義務が発生しますが、
だからといってさしたるメリットにもならないので、
売主さん側からすれば、やっぱり「一般媒介契約」が有利です。
売り出し価格の決まり方
中古住宅の価格は、直近の取引事例をもとに決まります。
つまり、「最近いくらで売れたか」これが基準になります。
ただし、不動産ですから、世の中に全く同じ物件は存在しません。
事例はあくまでも、類似品でしかありません。
だから、査定する人によって誤差が生じます。
取引事例が少なければ少ないほど、基準が曖昧になるので、この差は大きくなります。
逆に、都市部の取引の活発な地域ほど、この差は小さくなり適正価格の幅は限定されます。
売却価格の目安 ※机上査定
不動産売却を検討する上での最重要ポイントは「いくらで売れそうか」ということですね。
一括査定サイトの机上査定を利用すると（無料です）簡単に調べられます。
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